Custo Operacional de Airbnb em Balneário Camboriú (Brasil): Planilha Completa 2026

Os Custos Reais Que Ninguém Conta

O custo operacional é o fator mais subestimado por investidores em imóveis para Airbnb em Balneário Camboriú. Muitos calculam apenas a receita bruta, ignorando que os custos representam 60-65% da receita. Isso leva a projeções irreais e frustração quando o lucro real é 40-50% menor que o esperado.

Vamos detalhar cada custo com valores reais de 2025/2026 para um apartamento de 90m² na Barra Sul.

Resumo Executivo: Custos Anuais

Custos Fixos (Independem da Ocupação)

1. Condomínio: R$ 18.000/ano (13,8%)

O condomínio é o custo fixo mais relevante. Varia de R$ 800 a R$ 2.500/mês dependendo do prédio.

Barra Sul (prédio moderno): R$ 1.500/mês = R$ 18.000/ano

Como reduzir:

• Priorize prédios com condomínio abaixo de R$ 1.500/mês
• Evite prédios com infraestrutura excessiva (spa, sauna, piscina aquecida)
• Verifique se há obras extraordinárias planejadas

2. IPTU: R$ 6.000/ano (4,6%)

O IPTU em Balneário Camboriú é calculado sobre o valor venal do imóvel.

Imóvel de R$ 1.800.000: Aprox. R$ 6.000/ano (0,33% do valor venal)

Dica: IPTU pode ser parcelado em até 10x sem juros.

Custos Variáveis (Proporcionais à Ocupação)

3. Taxa Airbnb: R$ 19.573/ano (15,0%)

O Airbnb cobra 15% da receita bruta do anfitrião.

Receita bruta: R$ 130.487 x 15% = R$ 19.573/ano

Não há como evitar, mas é importante incluir no cálculo de ROI.

4. Limpeza: R$ 12.000/ano (9,2%)

Limpeza profissional após cada check-out é essencial para manter reviews positivos.

Custo por limpeza: R$ 150-200 (apartamento 90m²) Frequência: 60-70 locações/ano Total anual: R$ 12.000

Como otimizar:

• Contrate empresa especializada (mais confiável que autônomos)
• Negocie pacote mensal (desconto de 10-15%)
• Inclua taxa de limpeza no preço da diária

5. Manutenção: R$ 6.000/ano (4,6%)

Manutenção preventiva e corretiva de eletrodomésticos, encanamento, elétrica, pintura.

Principais custos:

• Ar-condicionado: R$ 1.500/ano (manutenção + reparos)
• Eletrodomésticos: R$ 1.500/ano (geladeira, fogão, máquina de lavar)
• Encanamento/elétrica: R$ 1.000/ano
• Pintura/reparos: R$ 2.000/ano

Total: R$ 6.000/ano

6. Enxoval (Roupas de Cama e Banho): R$ 3.600/ano (2,8%)

Enxoval de qualidade precisa ser reposto regularmente.

Investimento inicial: R$ 5.000-8.000 (3 jogos completos) Reposição anual: R$ 3.600 (40-50% do estoque)

Itens essenciais:

• Lençóis de algodão (mínimo 200 fios)
• Toalhas de banho macias e absorventes
• Travesseiros de qualidade (repor a cada 2 anos)
• Edredons/mantas

7. Utilidades (Luz, Água, Internet, Gás): R$ 3.600/ano (2,8%)

Detalhamento mensal:

• Energia elétrica: R$ 180/mês (ar-condicionado, eletrodomésticos)
• Água: R$ 60/mês
• Internet (100 Mbps): R$ 100/mês
• Gás: R$ 60/mês

Total mensal: R$ 400 = R$ 4.800/ano

Como reduzir:

• Instale ar-condicionado inverter (economia de 30-40%)
• Use lâmpadas LED
• Instale arejadores nas torneiras
• Contrate internet com boa relação custo-benefício

Gestão Profissional: R$ 11.187/ano (8,6%)

Gestão profissional custa 10% da receita bruta, mas aumenta a ocupação em 20-30%.

Receita bruta: R$ 130.487 x 10% = R$ 13.049/ano

O que inclui:

• Atendimento 24/7 aos hóspedes
• Check-in/check-out
• Preçificação dinâmica
• Otimização do anúncio
• Coordenação de limpeza e manutenção

Vale a pena? Sim. Gestão profissional aumenta o lucro líquido em 76% vs gestão amadora.

Custos Ocultos Que Investidores Esquecem

Além dos custos principais, há custos ocultos que impactam a rentabilidade:

1. Seguros

• Seguro incêndio: R$ 1.200/ano
• Seguro responsabilidade civil: R$ 800/ano
• Total: R$ 2.000/ano

2. Contabilidade e Impostos

• Contador: R$ 1.500/ano
• Imposto de Renda (Carnê-Leão): 27,5% sobre o lucro líquido
• Total: R$ 15.000-20.000/ano

3. Vacancia (Períodos Sem Locação)

• Ocupação de 55% = 45% de vacancia
• Custos fixos continuam mesmo sem receita
• Impacto: R$ 24.000/ano em custos fixos durante vacancia

4. Depreciação de Mobília

• Mobília perde 20-30% do valor a cada 3 anos
• Investimento inicial: R$ 100.000
• Depreciação anual: R$ 7.000-10.000

Comparação: Receita Bruta vs Lucro Líquido

Muitos investidores se iludem com a receita bruta. Veja a realidade:

Conclusão: O lucro líquido é apenas 38,7% da receita bruta. Quem calcula apenas a receita bruta superestima o lucro em 158%.

Para calcular corretamente, veja como calcular ROI de imóveis para Airbnb.

Como Reduzir Custos Sem Perder Qualidade

1. Negocie Condomínio

• Participe de assembleias
• Questione custos desnecessários
• Proponha gestão mais eficiente

2. Otimize Utilidades

• Ar-condicionado inverter (economia de 30-40%)
• Lâmpadas LED
• Arejadores nas torneiras
• Timer para aquecedor

3. Manutenção Preventiva

• Evita custos emergenciais (3x mais caros)
• Prolonga vida útil de eletrodomésticos
• Mantém reviews positivos

4. Compre em Atacado

• Enxoval: desconto de 20-30%
• Produtos de limpeza: desconto de 15-20%
• Amenities: desconto de 25-35%

Conclusão: Custos São 60-65% da Receita

Os custos operacionais representam 60-65% da receita bruta em imóveis para Airbnb em Balneário Camboriú. Ignorar esses custos leva a projeções irreais e frustração.

Regra de ouro: Sempre calcule o lucro líquido, nunca apenas a receita bruta. A diferença entre sucesso e fracasso está na gestão eficiente dos custos.

Para uma visão completa de rentabilidade, leia o guia completo de imóveis para Airbnb em BC.